就在刚刚，央行公布了最新的LPR报价利率。

1年期降了5bp至3.8%，5年期还是4.65%。

你以为影响房贷利率的5年期LPR要降了对不对，可惜就是没降！

你以为真的没降息对不对，但是你分明可以感觉到很多地方的房贷利率都降了！

你是不是已经混乱了，这种二元论的现象一般人可能真的解释不清楚。

幸好我在银行混了10几年，现在又在楼市一线打拼，这种双重职业经历让我看明白了很多关于经济和楼市的底层逻辑。

今天的文章，内容有些枯燥，我尽量写的通俗些，你认真读完一定会大有收获！

利率不是你想降，想降就能降！

你们可以回想一下，在今天之前，市场上对于利率走势的预测。

是不是多数人都在说，经济不好啦，高层放话啦，已经降准啦，利率该降啦！

哈哈，央妈的心思要是这么轻易的被你们猜到，还怎么保住自己的江湖地位。

老铁们都清楚我之前是在银行工作的，从客户经理做起，从事了很多岗位，在一线摸爬滚打了十几年，吃了很多亏，才自认摸清了一点点央妈的小脾气。

不谦虚的说，今天这篇文章是我提前一天就写好的，我做了精准的预测，今天只有1年期LPR会降5bp，原因大概有四点:

第一，LPR价格是和MLF价格锚定的，LPR降不降取决于MLF价格

日前，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，央行开展了5000亿元中期借贷便利操作，操作利率2.95%，与此前持平。

所以MLF价格没有降，LPR自然不会大幅下降。

这个观点我已经反复强调过很多次了。

MLF可以理解为央行给银行的货币批发价，LPR是银行给借款人的货币零售价，批发价都没降，零售价降。

银行傻啊，自掏腰包给市场发福利。

至于不明白我这个经典论断的朋友，可以去翻翻我以前的文章。

第二，调整LPR对小微和实体作用有限，不如窗口指导

这个是市场上宣扬很快就会降息的主流声音，总之支持小微企业，支持实体经济就不会错。

这些人一看就是学院派或者是媒体出身，没有贷过款给企业。

我们在市场中给小微企业贷款，大多都是短期流动性贷款，这些贷款的定价是由供需和窗口指导决定的，多数短期贷款还没等LPR价格调整就还完了。

所以我觉得，就目前的情况来看，LPR就算下降，最多也就是个5bp的这种小幅的下降，对小微企业和实体来说杯水车薪，不如窗口指导来得明显。

第三，国际环境已进入加息周期，国内要想降息得三思

我上面为什么说要是国内降息也只能是5bp这种小幅的调整呢，就是因为国际上大多数国家已经开启加息的周期了。

以漂亮国为代表的西方国家这两年放水放high了，国内物价涨上天，老百姓苦不堪言，现在经济刚有所好转，赶紧收水回血。

而我们国家呢，埋头搞经济，控疫情，在最困难的时候都保持了很好的克制力，不搞大水漫灌。

现在更没有理由反其道而行之。

第四，现在不放水，还是怕通胀抬头

大家都知道，在15号的时候，央妈还做了一件事，就是降准，给市场释放了1.2万亿的资金，这已经是一次小核爆了。

这么大的资金量势必会造成物价抬头。

虽然现在还看不出CPI的明显涨幅，那是因为今年猪肉价格跌得厉害，明年就没有这块降幅了，从目前PPI的走势看，明年上半年的CPI看来很难守住3%。

现在再降息放水，再来次核爆，是想让老百姓兜里的钱越来越毛你能答应

看到这里，你是不是一拍脑袋，犹如醍醐灌顶，恍然大悟！

感觉已经把利率的规律拿捏的死死的了，那你的格局还是小了啊。当前，降低中小企业融资成本，对冲原材料价格上行压力更为迫切。

哥们我怎么可能这么快就让你高潮了，别急啊，接着往下看，好戏还在后头呢！

不是不降，时机未到！

我先上结论:在未来，降息是必然，但是何时降是门大学问，这得从国内经济发展的形势说起。

今年的经济形势，怎么说呢，如果是部电影，你会以为下半年拿错剧本了。

那些上半年已经推进ICU的主角们，到了下半年竟然开始在舞池里蹦迪了，太NM玄幻了啊，电影都不敢这么拍啊。

其实上半年敢这么折腾，主要还是国内经济形势一片大好。

一季度GDP增速18.3%，二季度GDP增速7.9%，吊打世界各国。

高层一看，这形式稳啊，不如趁这形势好好收拾一把长期以来不听话的仨小子。

哪三个先说大家熟悉的两个，一个叫房地产，一个叫地方政府平台

这么多年，这俩小子一个搞地产，一个搞基建，一个卖房，一个卖地，不得不说确实也美了家乡，提高了咱老百姓的生活质量。

但是长期的野蛮发展，也让这哥俩极大的侵占了公共资源，挤压实体经济，造成了资源的浪费地价不断攀升，房价上涨过快，老百姓不玩了，直接躺平不生孩子了

最重要的是，房子比票子涨的快，面粉比面包涨的快，大家一看，还吃苦搞什么实业，消什么费，炒房炒地皮多爽啊，长此以往，国家未来还有什么希望呢。

于是这几年控房价，控地价，没有一丝懈怠，但总是收效甚微。。

为什么。因为，他们背后有大哥！

这大哥，叫金融。

你们看这些年的调控政策，我真的非常佩服，想得面面俱到，但是架不住金融大哥不断暗戳戳搞小动作。王庆表示，监管部门近年来一直在采取针对性措施支持小微企业，包括新增3000亿元小额再融资额度，继续实施减税降费等措施，优化营商环境等。

于是地价，房价被打压了几年，几年之后又是好汉，如此循环。

但是今年下定决心从大哥下手了。

从今年开始，针对房地产融资设置了三道红线和两道红线，严格限制房地产开发企业融资，针对地方政府融资平台融资出台了15号文，直接卡死地方隐债规模。

看似是在调控地产和地方政府平台，实际是把金融按在墙上毒打。

接下来的剧情大家都知道了，地产被推进了ICU，地方政府平台也上了手术台，金融大哥在医院门口翻白眼，口吐白沫。

嗯，三季度GDP增速4.9%，实际可能更差。

医生说，下手太猛了，还是救一下吧，不然全得歇菜。

于是牛夫人立变小甜甜。

从8月官媒第一次喊话，满足真实住房需求离不开房贷资源的有效配置。

到最近的中央经济工作会议中强调，支持商品房市场更好的满足购房者的合理购房需求，因城施策。

再到三季度的央行货币政策执行报告，删去了管好货币总闸门和坚决不搞大水漫灌的表述。

你品，你细细品！

这情形，仿佛有一个温柔的声音对着金融大哥说:

醒一醒，别睡了，起来立了功，还是好同志！

于是金融端开始发力，地产和地方政府平台牵着大哥的手，颤巍巍的说，扶我们起来，这迪还能接着蹦！

11月房地产销售，投资，资金面，竣工等多个指标均降幅收窄。其中，商品房销售面积和销售额同比分别较10月回升7.7和6.3个百分点

1—11月基础设施建设投资同比增长0.5%，11月国内专项债发行达到高峰，基本完成全年专项债任务，且2022年部分专项债额度已经下达至各省。

大哥也很通透，这个利息你降与不降，它就在那里，不过是时间线上的两面罢了，大家都在等一个时机。

这像极了现在的买房人，单纯的买与不买，买对还是买错，全在于对明年时机的精准把控中了！